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深航建關于探索近年材料價格和工程造價指標變動情況的分析
作者： 深航建
來源： 深航建
發(fā)布時間：
2023-10-26
隨著房地產市場不斷爆雷，原來相對穩(wěn)定的產業(yè)鏈條也受到了連累，相關企業(yè)相繼發(fā)生“資不抵債”或倒閉的情況，導致市場供給情況存在高度不確定性，再加上隨著使用了70多年的定額體系逐步取消、新的管控方法暫未出臺，建筑市場的比價關系還沒有建立，這些因素加劇了工程造價確定和管控的難度。
深航建成立近三十年，隨著工程技術、營造模式、投資模式、管理模式等的發(fā)展變化，我公司堅持與時俱進，不斷創(chuàng)新造價管理模式，堅持以工程造價管理為核心的全過程工程咨詢，服務效果獲得了客戶和市場的高度認可。比如：
案例 1
我公司于20世紀90年代初，首次將香港相關清單模式和深圳定額相結合，研發(fā)了一套造價管控方法，在業(yè)主的支持下，運用于深圳南海玫瑰花園（開發(fā)商為香港公司）全過程造價咨詢服務，并實現(xiàn)了各項服務目標。
服務內容： 投資目標確定、從招標階段到竣工結算階段的全過程造價咨詢。
服務成果：（1）適用于有別墅、多層、小高層、高層、超高層等多種住宅類型的住宅小區(qū)的投標報價清單格式；（2）編寫配套招標文件使用的報價要求及合同條款；（3）實現(xiàn)擇優(yōu)競價目標的回標分析要點、評標過程的澄清內容和格式等配套文件。
服務目標：（1）將復雜的投標報價格式簡單化，同時優(yōu)化了計量辦法并將計量和驗收協(xié)同起來，為有效推行過程結算打下基礎；（2）力爭項目在竣工后半年內完成所有的合同（包括服務合同）結算工作；（3）結算造價控制在業(yè)主的目標范圍內。
案例 2
我公司堅持事前管理、以終為始，近年成功為國際會展中心項目提供了全過程工程咨詢服務。
服務內容： 可研編制、節(jié)能評估、概算編制、從招標階段到竣工結算階段的全過程造價咨詢（一標，含造價一二標段統(tǒng)籌協(xié)調管理）、工程竣工決算編制。
服務方法：（1）在可研編制時事前進行模擬招標策劃，合理構建造價結構；（2）在可研編制時將結合未來運營便利度以及合約可操作性為原則，合理分解設計概算，將和運營強相關的機電設備、裝修工程和主體分開列項，針對影響造價較大的特殊內容且能滿足單獨招標的內容單獨列項；（3）限額設計指標擬定；（4）在機電安裝工程、裝修工程招標時圖紙不完善，則通過優(yōu)化國標清單的組成，創(chuàng)新工程清單編制模式，使清單既滿足招標要求也方便工程變更的價格調整；（5）大力推行過程結算；（6）在工程結算時同步開展工程決算。
服務目標：（1）努力實現(xiàn)項目竣工備案后一年內完成所有結算工作；（2）保證項目品質且結算不超概算批復；（3）滿足資產即時移交需要。
現(xiàn)時期，我們將繼續(xù)創(chuàng)新工程造價管理模式，探索工程造價和工程材料變動趨勢，尋找工程造價變化和材料價格之間的關系，嘗試建立一套確實可行的工程造價比價系統(tǒng)，以解決工程造價在市場形成機制的改革中，因市場高度不確定性所帶來的造價管理失控或造價確定不真實的情況。
一、初步研究成果
經多年的探索，我公司針對工程造價和工程材料價格變動情況的初步研究成果如下：
1、各類型的房建工程的工程造價指數(shù)變化趨勢基本接近，市政工程造價指數(shù)走勢出現(xiàn)明顯分層現(xiàn)象，造價指標在疫情前指數(shù)變化平穩(wěn)，呈現(xiàn)第一季度下行，第二、三季度平穩(wěn)，第四季度上行的規(guī)律性變化，疫情期間無規(guī)律性變化且波動大。
2、普通預拌混凝土價格在疫情前平穩(wěn)上升，疫情期間無規(guī)律性變化且波動大。
鋼筋價格無規(guī)律性變化且波動大，在疫情前2016-2017呈現(xiàn)波動式增長趨勢，2018年在每噸5000元上下波動，2019年-2020年期間在每噸4000-5000元之間波動，2021年價格開始波動大且總體上升幅度大，2022年至今呈小幅波動且總體下行趨勢。
3、高層住宅建安工程造價指數(shù)與混凝土(標號C10~C60)、鋼材、技術工日的價格指數(shù)高度相關；與鋼筋、水泥、熱鍍鋅鋼管價格指數(shù)中度相關。道路工程(混凝土路面)造價指數(shù)與技術工日、砂石骨料高度相關；與預拌普通混凝土(標號C10~C60)中度相關。
4、市政道路、學校、醫(yī)院案例造價指標對比分析
選取部分典型歷史項目，按原建設標準，僅考慮人材機價格變化，調整工程造價后，對工程造價數(shù)據(jù)進行分析。在數(shù)據(jù)分析中，我們一直高度關注和重視工程造價的組成結構分析，這一研究成果有利于我們有針對性地協(xié)同設計人員進行設計比選和優(yōu)化，從而進一步優(yōu)化成本結構，更好地發(fā)揮建設投資效益。部分典型歷史項目工程造價指標、指標構成如下：
（1）市政道路(支路)類案例工程造價指標如 圖1.1 所示
圖中百分比表示各專業(yè)費用占比，由“道路項目平均值”可知市政道路(支路)中道路工程、給排水工程、電氣工程是占比較大的專業(yè)，分別為：36%、32%、20%；實際的單方造價指標分別為：812.15元/㎡、738.98元/㎡、444.86元/㎡。
圖 1.1 市政道路(支路)類項目工程單方造價指標
（2）公共建筑類中學校項目與醫(yī)院項目案例工程造價指標如 圖1.2 、圖1.3 所示
在專業(yè)指標中，兩類項目費用占比前三的分別是：建筑與裝飾工程、安裝工程、基礎工程；對比項目平均值，醫(yī)院類項目造價因包含醫(yī)用工程，其指標比學校類(大學)項目的平均超出849元/㎡。
圖 1.2 學校類項目(大學)建安工程單方造價指標
圖 1.3 醫(yī)院類項目建安工程單方造價指標
二、具體分析（基礎數(shù)據(jù)來源于《深圳市建設工程價格信息》）
1、造價指數(shù)走勢分析
2018年下半年至2023年上半年各月份我市房建工程及市政工程預算階段建安造價的造價指數(shù)如 圖2.1 和 圖2.2，該造價指數(shù)可為工程建設前期的項目投資決策、可行性研究、初步設計階段，編制投資估算及初步設計概算等提供參考。
圖 2.1 2018-2023年房建工程建安工程造價指數(shù)走勢圖
由 圖 2.1 可知：各類型的房建工程的工程造價指數(shù)變化趨勢基本接近，疫情之前，每年第四季度相比其他季度漲幅較大，其他季度變化相對緩慢；而疫情期間的2021年全年都處在高位波動，在第三季度漲幅達到高峰后，第四季度開始回落，一直延續(xù)到2022年，在2023年第一季度小幅上漲后，又開始回落。
圖 2.2 2018-2023年市政工程建安工程造價指數(shù)走勢圖
由 圖 2.2 可知：2018-2021年各市政工程造價指數(shù)呈現(xiàn)平緩波動，在2022年開始出現(xiàn)緩慢下降的趨勢。
圖中各類別市政工程造價指數(shù)走勢出現(xiàn)明顯分層現(xiàn)象，上層為道路、排水管道工程；下層為高架橋、給水管道工程，其中給水管道工程在近5年造價指數(shù)平均增長至165.28，排水管道工程造價指數(shù)平均增長至215.72，其增長是給水管道工程的1.31倍。
2、常用材料價格走勢分析
考慮到成品材料波動相比材料價格波動略為延后，以及新冠疫情影響前后情景的變化，我們選取新冠疫情影響前3年2016至2023年6月的數(shù)據(jù)進行總體趨勢分析對比，即常用材料（含混凝土的成品材料）選取的時間段為2016年下半年至2023年上半年，期間各月份我市其原材料和混凝土的價格變化情況如 圖2.3 ~圖2.8 。
（1）混凝土
2016-2017年C30普通預拌混凝土價格平穩(wěn)上升，2018年呈現(xiàn)波動式遞增趨勢，2019年-2020年呈現(xiàn)先降后升。(圖 2.3)
2021年C30普通預拌混凝土價格高位震蕩運行，2022年混凝土價格自年初持續(xù)下跌，2023年混凝土價格在3-4月出現(xiàn)小幅上揚趨勢，其他月份基本保持下跌趨勢，且行業(yè)內淡旺季并不明顯，總體呈下跌態(tài)勢，但跌勢逐步放緩。(圖 2.3)
由 圖 2.3 可知普通硅酸鹽水泥P.O 42.5R散裝、中砂與C30普通預拌混凝土價格變動影響關系密切。
圖 2.3 2016-2023年普通混凝土與原材料(水泥、中砂、碎石)價格走勢圖-以C30普通防拌溻凝土為例
圖 2.4 2016-2019年C30普通預拌混凝土價格走勢圖
圖 2.5 2020-2023年C30普通預拌混凝土價格走勢圖
（2）鋼筋
鋼筋選取2016-2023年信息價數(shù)據(jù)，其價格走勢如 圖2.6 、圖2.7 和 圖2.8 所示。
圖 2.6 2016-2023年鋼筋價格走勢圖
圖 2.7 2016-2019年熱扎帶肋鋼筋(HRB400E)ф8-10盤卷價格走勢圖
圖 2.8 2020-2023年熱扎帶肋鋼筋(HRB400E)ф8-10盤卷價格走勢圖
2016-2017年熱扎帶肋鋼筋(HRB400E)φ8-10盤卷價價格呈現(xiàn)波動式增長趨勢，在2017年12月達到價格高峰后，2018年上半年持續(xù)下行，2018年第三季度持續(xù)上漲，在第四季度持續(xù)走低。2019年出現(xiàn)價格小幅波動總體穩(wěn)定情況，2020年期間出現(xiàn)價格較大波動，到2020年12月相比2019年12月同比增長2.17%。
2021年價格開始大波動以及總體上升幅度大，從1月的每噸約5000元上升到三季度末的約6200，自四季度開始到2023年6月期間小有波動，但總體逐漸下行趨勢，其中，熱扎帶肋鋼筋(HRB400E)φ8-10盤卷6月的價格對比年初下跌了10.79%。
3、大宗建材與造價指數(shù)的相關性分析
研究主要工料的價格走勢，分析工料價格相對于基期的變化及一定周期內的連續(xù)變化情況。同時根據(jù)工料價格計算其價格指數(shù)，將其與工程造價指數(shù)進行對比分析，研究兩者之間的相關性。
（1）工料價格指數(shù)計算方法
通過對工料的信息價進行收集并計算其平均值，有各種規(guī)格型號的，綜合考慮各種規(guī)格型號的價格平均值，用 公式3.1 測算某種材料價格指數(shù)。
公式 3.1 的使用舉例說明如下：
混凝土以2006年6月指數(shù)100為基期指數(shù)，選取2018年6月~2023年6月作為展示內容。
本期普通預拌混凝土價格是指某一時期內的普通預拌混凝土信息價，基期普通預拌混凝土價格是指確定為基準的信息價。
價格指數(shù)計算示例：
（2）工程造價指數(shù)與各工料價格指數(shù)相關關系
假設變量之間的關系為線性相關，參考皮爾遜相關系數(shù)進行分析，樣本相關系數(shù)r的計算公式如下：
用相關系數(shù): r來描述兩個變量之間的相關聯(lián)的程度。相關系數(shù)的取值范圍為[-1, +1]。當|r|≥0.8時，可視為高度相關；當0.5≤|r|≤0.8時，可視為中度相關；0.3≤|r|≤0.5視為低度相關。
（3）房屋建筑工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關性
①房屋建筑工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關度走勢圖如 圖 3.1 所示。
圖 3.1 房屋建筑工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關度走勢圖
②材料和工程造價指數(shù)的相關性如熱力 圖 3.2 所示，其相關程度從強到弱用深到淺的顏色表示。
圖 3.2 中橫坐標是研究對象：高層住宅建安工程造價指數(shù)。
縱坐標是調查對象：技術工日，熱鍍鋅鋼管綜合，SMM 1#電解銅（ SMM 1#電解銅價格數(shù)據(jù)來源：上海有色網(wǎng)https://www.smm.cn/），鋼筋（包含各型號直徑的熱軋光圓鋼筋 HPB300、HRB400E和HPB500E），鋼材（包含方鋼、扁鋼、角鋼、槽鋼、工字鋼），混凝土(包含標號C10~C60普通預拌混凝土和泵送預拌混凝土骨料最大粒徑31.5），浮法白色玻璃（包含δ=5和δ=6兩種型號），水泥（包含普通硅酸鹽水泥P.O 42.5R 散裝/袋裝、白水泥）。
③利用 公式3.2 對高層住宅建安工程造價指數(shù)與各工料價格指數(shù)進行相關分析，結果如 圖 3.2 及 表 3.1 所示：
圖 3.2 房屋建筑工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關關系熱力圖
圖 3.2 相關分析結果表示：高層住宅建安工程造價指數(shù)與混凝土(標號C10~C60)、鋼材、技術工日的價格指數(shù)高度相關；與鋼筋、水泥、熱鍍鋅鋼管綜合中度相關；浮法白色玻璃、SMM 1#電解銅低度相關。
此外，從 表 3.1 可知：熱鍍鋅鋼管綜合與鋼材、鋼筋之間的相關系數(shù)分別是r=0.915、r=0.920，兩者之間高度相關；技術工日與水泥之間的相關系數(shù)r=0.628，兩者之間中度相關。
表 3.1 相關分析系數(shù)表
（4）市政工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關性
①市政工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關度走勢圖如 圖3.3 所示。
圖 3.3 市政工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關度走勢圖
②材料和工程造價指數(shù)的相關性如熱力 圖 3.4 所示，其相關程度從強到弱用深到淺的顏色表示。
圖 3.4 中橫坐標是研究對象：道路工程(混凝土路面)造價指數(shù)。
縱坐標是調查對象：技術工日，鋼筋（此處鋼筋與上面介紹的相同包含各型號直徑的熱軋光圓鋼筋 HPB300、HRB400E和HPB500E材料信息價），砂石骨料，普通預拌混凝土(包含標號C10~C60,骨料最大粒徑31.5），瀝青混凝土（包含普通瀝青混凝土AC、AM各型號和改性瀝青混凝土SBSAC-(10-25)）。
通過對上述工料的信息價進行收集并計算其平均值，有各種規(guī)格型號的，綜合考慮各種規(guī)格型號的價格平均值，用 公式3.1 測算工料價格指數(shù)。
③利用 公式3.2 對道路工程(混凝土路面)造價指數(shù)與各工料價格指數(shù)進行相關分析，結果如 圖 3.4 及 表 3.2 所示：
圖 3.4 市政工程造價指數(shù)及工料價格指數(shù)相關關系熱力圖
圖 3.4 相關分析結果表示: 道路工程(混凝土路面)造價指數(shù)與技術工日、砂石骨料高度相關；預拌普通混凝土(標號C10~C60)中度相關；鋼筋低度相關；由于該道路工程是混凝土路面，即與瀝青混凝土價格指數(shù)高度負相關（-0.72）。
此外，從表 3.2 相關分析系數(shù)表可知：預拌普通混凝土(標號C10~C60)與砂石骨料之間的相關系數(shù)r=0.913，兩者之間高度相關；與技術工日之間的相關系數(shù)r=0.54，兩者之間中度相關。技術工日與砂石骨料之間的相關系數(shù)r=0.62，兩者之間中度相關。
表 3.2 相關分析系數(shù)表
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